提要：　房地产进入下半场，销售规模已不再是最重要的，真正衡量房企核心盈利能力的净利润，成为各大房企更为关注的指标。

　　来源：21世纪经济报道

　　房地产进入下半场，销售规模已不再是最重要的，真正衡量房企核心盈利能力的净利润，成为各大房企更为关注的指标。

　　8月23日，中海地产披露2018年中期业报，销售额达1508.5亿港元，同比增长18.5%；上半年中海归属上市公司股东的净利润更高达232.2亿港元，折合人民币约203亿，净利润率为26.2%。

　　2018年以来，房地产行业逐渐进入下行周期，中海这类稳健的房企却逆势提速，一方面保持开发业务规模快速增长，一方面是加码各类运营，这使得中海在房地产的下半场，具备了弯道超车的实力与能力。

　　另外，房地产行业的下半场，如同国内经济一样，房企要由规模型向质量型转换，向管理要效率，这是不可逆转的大趋势。

　　2018年上半年，万科、恒 大销售增速下滑，高周转的龙头碧桂园明确提出要降速，更注重安全和质量。

　　为此，21世纪经济报道独家获悉，中海建立和健全了行业首个全流程数字化管控平台，这是中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国掌舵以来发动的变革，也是中海角逐下半场的本钱之一。

　　净利润继续领先同业

　　根据已披露的房企财报或预告，已经蝉联“利润王”14年之久的中海，今年上半年的净利润仍大规模领先于同行，成为首个已发中报半年净利超200亿的房企；这也是中海自2010年以来，连续第9年中期净利率保持25%以上的高水平。

　　横向比较，上半年，销售规模大于中海的碧桂园、万科，分别录得归属上市公司股东净利润为129.4亿元、91.2亿元，远不及中海。

　　中海超强的盈利能力首先来自于成本管控能力。据21世纪经济报道记者统计，中海的销售费用、管理费用、财务费用等“三费”占比一直以来都处于低位， 2017年中海的三费费率仅为4.33%，今年更低至3.9%。

　　从全行业来看，据亿翰智库统计，2017年TOP100房企三费比率均值为14.27%，这个数字在今年上半年可能还有上升。

　　此外，得益于央企的身份与优质的信用评级，中海的融资成本常年处于行业最低水平。根据中海2018年中期财报，今年上半年，中海的加权融资利率成本仅为4.27%。

　　在住宅开发业务带来的净利之外，中海也在着力培育新的利润增长点。上半年，中海持有型商业物业总收入达20.3亿港元，同比增长46%。

　　中海的写字楼业务为公司带来了更多盈利。中海拥有甲级写字楼38栋，总运营面积超过229万平方米，是中国内地最大的单一业权写字楼发展商。

　　其联合办公品牌Office-zip的新一代产品，在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营，平均出租率超过90%，有效租金较传统写字楼租金溢价160%。

　　此外，中海还拥有综合购物中心12家，星级酒店12家，以及28.2万平方米的5个轻资产运营的商业项目。

　　截至6月末，中海累计已运营商业物业373万平米，在建面积210万平米，待建面积346万平米。

　　中海商业制定了未来五年的百亿计划，即在2023年，持有型商业物业总收入达到100亿。

　　逆势提速与弯道超车

　　当前的中国房地产业，正处在一个换挡期，住宅开发的天花板已现，所有的房企都在转型；在房住不炒的大背景下，限价、限售等各种调控手段，又基本锁定了房价的涨幅，房企的盈利空间被不断压缩。

　　包括万科、碧桂园、中海在内的开发商都已经开始转型。中海地产的转型可以称之为“地产+”模式，即围绕地产本身，开发+运营双轮驱动，围绕空间做生意，做空间的一切生意。

　　在此基础上，中海提出了“三大产业群”战略：住宅开发产业群、城市运营产业群、创意设计及现代服务产业群。

　　面对调控日趋严厉、流动性更为紧张的房地产市场，中海这样的稳健型公司表现得更为从容，甚至主动出击，开始逆周期提速发展。

　　颜建国表示，中海力求在规模上持续上台阶。上半年，中海依旧保持积极的拿地姿态。根据中报，1-6月公司累计吸纳土地26宗，新增土地总楼面面积789万平方米，同比上涨48.5%，地价总权益支出459亿港元；六月底，集团系列公司总土地储备8736万平方米。

　　与此同时，中海的新开工及在建面积均创下历史新高。2018年上半年，中海实现新开工面积1597万平方米，同比增长43%；在建面积4456万平米，同比增长56%，超过去年全年在建规模。

　　中海稳健的财务策略可以支撑公司在行业下行周期逆势扩张。2018年上半年，集团地净借贷比率仅为28.1%，资产负债率为59.96%，上半年加权平均融资成本4.27%，均处于行业最低水平，仍然有较大的加杠杆投资空间；期末在手现金为港币则高达1279.3亿元，现金充裕。

　　不过对于土地投资，颜建国表示，目前政策处于高度多变期，公司对市场高度审慎谨慎，负债率处于较低水平，手头现金比较多，宁可错失一些机会，也不想投错几块地；今年第三季度比第二季度或去年，土地溢价率明显下降，相信下半年会有好的拿地机会出现。

　　颜建国预计，下半年房地产调控管制将更加严厉，房地产调控政策持续不放松，长效机制的相关政策渐行渐近，市场波动性调整逐渐加大，房价与销量都将面临下行压力。

　　下半年，中海地产将积极应对政策与市场变化，加快开发、加快销售、加快回款，加快持有型商业物业的运营规模与收入增长。

　　除了加强运营与现金流，中海在管理和效率上的优势，也是目前多数房企无法企及的。

　　房地产的下半场，要求房企更加注重产品、管理。资料显示，自2017年以来，中海陆续推进了60多个信息化管理系统的研发与应用，对房地产开发全流程的业务进度与作业水平实施精准管控。

　　面对前景不明的下半场，颜建国希望，通过科学、精细化管理，为中海蹚出一条新的赛道，再次构建中海的竞争壁垒。