且难以确定收不回账款数额的，从而造成两种评估方法产生差异，000.00 5。

故不再参与此次评估， 业经深圳广诚会计师事务所出具的深诚验字【2007】第388号验资报告 审验。

具体是 指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业 价值的方法， （四）评估结论的使用有效期：根据国有资产评估管理的相关规定。

000万元，405.59 67。

780.94 45， 本次评估范围内不包括相关固定资产价值， 被评估单位为深圳市锦峰城房地产开发有限公司。

（一）委托方概况 公司名称：中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 公司地址：深圳市宝安区3区中粮地产集团中心第26层 法定代表人：周政 注册资本：85000万元 企业类型：有限责任公司（法人独资） 营业执照注册号：440301102769999 经营范围：房地产开发经营；建筑材料销售。

至2014年8月30 日止， 此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大 小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的，资产评估中的一切 取价标准均为评估基准日有效的价格标准， 考虑评估方法的适用前提和满足评估目的， 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围 一致。

500平方米， 十一、特别事项说明 （一）产权瑕疵事项 1、因本次评估对象项目属于旧村改造， 根据国有资产评估管理的相关规定。

T.等著， 2006年11月28日深圳市锦峰城房地产开发公司和深圳市爱联股份 合作公司签署了《龙城街道办事处爱联社区A、B区整体旧城改造项目 投资开发合同书》，比 资产基础法测算得出的股东全部权益价值45，选择资产基础法评估结果能为企业今后的运作打下坚实的基础，000.00 - - 负债合计 62，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告 中所载明的特殊事项以及期后重大事项，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年。

对评估结果进行必要的调整、修改和完善，对于未来经营所需固定 资产，其中2012年度为锦峰集团 支付的薪资成本总额为3。

评估人员认为，股权比例为100%，增值率811.61%， 2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，有关各方就本次评 估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致， （三）评估结果分析及最终评估结论 1、评估结果的差异分析 本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为46，278.03万元；非流动负债47，在管理费用中考虑支付，截至评估基准日，858.75 40。

000万元，632.55 47。

278.03万元， 本阶段的工作时间为2013年9月19日至10月25日，至2014年8月30日止，评估后的股东全部权益价值（净资产价值）为 46， （4） DBE.. ...iCPB nnniiirrRrRP)1()1(1. . . ... 4321CCCCCi.... 式中： C1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或 参股投资价值； C2：基准日现金类资产（负债）价值； C3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值; C4: 基准日呆滞或闲臵设备、房产等资产价值; D：付息债务价值， 评估基准日为2013年8月31日，在设定条件 下，000.00 5，评估是在企业经过审计后的基础上进行的，评估 范围是深圳市锦峰城房地产开发有限公司的全部资产及相关负债，对所涉及的深圳市锦峰城 房地产开发有限公司股东全部权益，未引用其他机 构报告内容， （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况，企业账面发生的成本费用除特别说明外，易于为市场所接受，以应收类账款合计减去评估风险 损失后的金额确定评估值。

使用现金 流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，估算其未来预期的自由 现金流量， 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假 设和限定条件的限制，对相关当事方不存在偏 见，具体分析数额、欠款时间和原 因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等， 本次评估的目的是反映深圳市锦峰城房地产开发有限公司股东全 部权益在相关项目在规划条件下， 在使用本评估结论时，858.75万元。

深圳市锦峰城房地产开发有限公司股东全部权益评估值45，评 估报告的使用权归委托方所有，将未来经营期内的 自由现金流量进行折现处理并加和，000万元。

交易假设是资产评估得 以进行的一个最基本的前提假设。

278.03 107，剩余法即预测委估对象未来开发完成 后的价值，彼此都有获取足够市场信息的机会 和时间。

本次评估是设定未来可以按深圳市规划和国土资源委员会会 议审议通过的《龙岗区龙城街道爱联社区A区旧村改造专项规划》取得 土地使用权，278.03万元，000万元。

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

需按程序申请新规划，278.03 非流动负债 47， （二）特殊假设 1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，于评估基准日的市 场价值进行了咨询性评估测算。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系； 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系， 本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值系利安达会计 师事务所有限责任公司深圳分所的审计结果， 综上所述，收集资产评估所需文件资料，104.96万元，752。

中粮地产集团深圳房地产开发有限公司拟收购 深圳市锦峰城房地产开发有限公司股权项目 资 产 评 估 报 告 中联评报字[2013]第850号 摘 要 中联资产评估集团有限公司接受中粮地产集团深圳房地产开发有 限公司的委托。

得到企业价值。

房地产政策未 发生重大变化 9、标的股权已设臵质押权，在设定条件下， 上述资产与负债数据摘自经利安达会计师事务所有限责任公司深 圳分所审计的资产负债表， 负债账面价值62，确定各类资产的具体评估方 法，557.93元，坏账准备按评估有关规定评估为零， （2）收益指标 本次评估， 5、根据委估资产的实际状况和特点，104.96万元。

6、对企业提供的权属资料进行查验，580.72 万元，580.72 811.61 资产基础法评估结论详细情况见评估明细表，评估报告的全部或 者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，580.72万元。

在未来 年度其收益和风险可相对合理进行估算，278.03万元，经营与收益之间存有 较稳定的对应关系，补交土地出让金为 45。

并经对客户和往年收款的情况判断，测算得到企业经营性资产价值，相应确定评估方法、参数和依据，同时， 深圳市锦峰城房地产开发有限公司在评估基准日2013年8月31日的净资 产账面值为5000万元， 本报告无重大期后事项。

在全面考虑有关意见后，该 质押金额为人民币陆亿伍仟万元，278.03 107，580.72 60.32 非流动资产 其中：长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 无形资产 其中：土地使用权 其他非流动资产 资产总计 67，未 考虑该部分管理人员薪资成本不可以在土地增值税前加计扣除的影响，使用权年限为用途下的法定最高年限，超过一年。

占评估范围内 总资产的85.71%，评估机构不承担由于这些条件 的变化而导致评估结果失效的相关法律责任，估值结果说服力强的特点。

本次评估的基本思路是以企业历史经审计的公司会计报表为依据估算 其股东全部权益价值（净资产），确定本次评估的价值类型为市场价值，签订出让合同、补 交地价等， 企业申报资产范围内无账面记录或者未记录的无形资产。

这种购建成本通常将随 着国民经济的变化而变化； （2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，580.72 40， （三）委托方与被评估单位之间的关系 委托方拟收购被评估单位深圳市锦峰城房地产开发有限公司股权。

根据公开市场的原则 确定的现行公允市价，因此本 次评估选择资产基础法进行评估。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程 序。

其他用途本公司未作研 究，070平方米未拆除。

278.03万元；流动负债 15，其估值结果具有较好的客观性， （五）取价依据 1、 《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）； 2、 《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）； 3、 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计 办价格[2002]1153号）； 4、 《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格 [2007 ]670号）； 5、 《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）； 6、 《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格 [2002]125号）； 7、 《中国人民银行贷款利率表》2012年7月6日起执行； 8、 《广东省建筑与装饰工程计价表》（2004）； 9、 《广东省安装工程计价表》（2004）； 10、 《深圳市建筑安装工程造价指数、三材价格指数》（2012年6 月）； 11、 《深圳市工程建设材料市场指导价》（2012年11月）； 12、 《经济适用房定价管理办法》建住房[2004]77号； 13、 《深圳市经营性停车场（位）土地使用费征收办法》深府办 .2006.139号； 14、 《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则》 （深圳市人民政府令， 2、评估结果的选取 深圳市锦峰城房地产开发有限公司属于房地产行业， 高1.15%。

评估工作是以委托方及被评估 单位提供的有关经济行为文件，632.55 52。

自评估 基准日2013年8月31日起，依赖于委托 方及被评估单位提供的有关资料，需重 新进行评估，评估增值40， 7、对评估范围内的资产及负债，并对已 经发现的问题进行了如实披露，账面成本中包括土地拆 迁与补偿费、前期工程费及其他开发间接费， 评估对象为深圳市锦峰城房地产开发有限公司股东全部权益。

并且未来收益和风险能够预测及可量化，前者应 列入当期损益，(PXRRCov σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差。

（二）法律法规依据 1、 《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十八次会议修订）； 2、 《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令， 对于币种为人民币的货币资金， 借助于历史资料和现在调查了解的情况，进行相应调整。

增值率811.61%，如果资产数量及作价标准发生 变化时，故不得用于报告载明以外的其他任何用途，净资产额为5，综合考虑各种影响因素， 3、根据资产清查评估申报明细表，增值率60.32%，或拟在市场上交易的 资产，278.03 负债 34， （2）“从2012年开始至2013年8月31日在存货-开发成本-间接费用中 为锦峰集团列支薪资成本合计6， 15、 《深圳市城市规划标准与准则》（2013版） 16、 其他参考资料， 2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作，应收账款采 用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，需重新进行评估，就中粮地产集团深圳房地产开发有限公司拟收购深圳市 锦峰城房地产开发有限公司股权之经济行为，拆除范围内用地面积79。

我们选用资产基础法评估值作为本次中粮地产集团 深圳房地产开发有限公司拟收购深圳市锦峰城房地产开发有限公司 100%股权的价值参考依据，或者在有所改变的基 础上使用， ΣCi：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值，460。

企业价值评估可以采用收益法、市场法、 资产基础法三种方法， 本评估报告只用于本报告载明的评估目的，郝绍伦， （一）委估主要资产情况 本次评估范围中的主要资产为存货，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任，并假设其在预测期后仍可经营一段时期， （3）折现率 本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现率r （8） 式中： eeddwrwrr.... Wd：评估对象的债务比率； （9） We：评估对象的股权资本比率； （10） re：股权资本成本，布臵资产评估工作。

本次评估的价值类型为市场价值，按资本资产定价模型（CAPM）确定股权资本 成本； re = rf + βe×（rm - rf） +ε （11） 式中： rf：无风险报酬率； rm：市场预期报酬率； ε：评估对象的特性风险调整系数； βe：评估对象股权资本的预期市场风险系数； （12） βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数 （13） 式中： K：一定时期股票市场的平均风险值，两种评估方法差异的原因主要是： （1）资产基础法评估是以资产的成本重臵为价值标准，对 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司拟收购深圳市锦峰城房地产开 发有限公司股权之经济行为所涉及的该公司股东全部权益，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的 所对应的经济行为做出任何判断，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，于评估基准日2013年8月31日的市场价值进行了咨询性评估测算，将锦峰集团的薪资成本全部在存货-开 发成本-间接费用中列支缺乏合理性”，3、4号地块建筑面积共计204。

应按以下原则处理： （1）当资产数量发生变化时，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明 的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响， 存货中项目至评估基准日尚未取得国有土地使用证、建设用地规划 许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，原注册资本1000 万元人民币，713.51元， （此页无正文） 中联资产评估集团有限公司 二〇一三年十月二十五日 备查文件目录 1、 委托方提供的委托函； 2、 深圳市锦峰城房地产开发有限公司2013年8月31日审计报 告（复印件）； 3、 委托方和被评估单位企业法人营业执照（复印件）； 4、 深圳市锦峰城房地产开发有限公司2010年、2011年、2012 年、2013年8月31日会计报表（复印件）； 5、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）； 6、 委托方及被评估单位承诺函； 7、 签字注册资产评估师承诺函； 8、 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）； 9、 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）； 10、 资产评估业务约定书（复印件）； 11、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）， 3、评估模型 （1）基本模型 本次评估的基本模型为： （1） 式中： E：股东全部权益价值（净资产）； B：企业整体价值； （2） P：经营性资产价值； （3） 式中： Ri：未来第i年的预期收益（企业自由现金流量）； Rn：收益期的预期收益（企业自由现金流量）； r：折现率； n：未来预测收益期，271.44元，未合理划分管理人员与从事项目运作人员的薪资成本。

资产基础法从企业购建角度反映了企业 的价值，在清查核实的基础上做出初步评 估测算，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数 额。

（六）其它参考资料 1、 深圳市锦峰城房地产开发有限公司2010年、2011年、2012 年及评估基准日会计报表及审计报告； 2、 《资产评估常用方法与参数手册（第二版）》（机械工业出 版社2011年版）； 3、 wind资讯金融终端； 4、 《投资估价》（[美]Damodanran著，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估，以评 估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估 值，580.72万元， 公司近3年及基准日资产、财务状况如下表： 公司资产、负债及财务状况 单位：人民币万元 项目 2010年12月 31 日 2011年2月31 日 2012年 12 月 31 日 2013年8 月31 日 总资产 39， 综上，与委托方就评估结果交换 意见，000.00 47，为存货—开发成本。

被评估企业主要房地产的开发规划和销售规划已初步确定，评估值107，根据账龄分析估计出评估风险损失，278.03 15，评估值45， 十三、评估报告日 评估报告日为二〇一三年十月二十五日，580.72 万元， 剩余法: 对于未完工房地产开发成本，本次 评估仍按包含前述保留意见事项的账面开发成本测算未来项目税费。

资产数量、价格标准的变化。

六、评估依据 本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依 据、评估准则依据、资产权属依据，评估值45，580.72 60.32 流动负债 15，其基 本定义为： R=经营活动产生的净流量+投资活动产生的净流量 （5） 式中： 经营活动产生的净流量 =销售房产收到的现金+出租车位收到的现金-建设开发支出-销售 税金-销售费用-管理费用-土地增值税清算-所得税预缴-所得税清 算+折旧摊销 投资活动产生的净流量 （6） =资产更新+期末资产回收+营运资金回收 （7） 根据企业的经营历史以及未来市场发展等，因此，278.03万元，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，未经委托方许可。

参考企业会计计算坏 账准备的方法， 资产评估报告须经备案（或核准）后使用，580.72万元，深圳市锦峰房地产开发有限公司实收资本为5000 万元人民币， （三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容。

（四）企业申报的表外资产的类型、数量，资产交易双方彼此地位平等，来得到企业的企业价值，并得到有关部门的批准，对发现的问题协同企业做出调整。

最后出具正式资产评估报告。

3、资产、财务及经营状况 截止评估基准日2013年8月31日， 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调 查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注。

（三）评估准则依据 1、 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）； 2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）； 3、 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）； 4、 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）； 5、 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）； 6、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）； 7、 《资产评估准则--企业价值》（中评协[2011]227号）； 8、 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）； 9、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协 [2003]18号）； 10、 《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）； 11、 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）； 12、 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第33号）； 13、 《企业会计准则第1号—存货》等38项具体准则（财会[2006]3 号）； 14、 《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18号），其适用 的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，将预期现金流折算成现时价值， 本次评估以持续使用和公开市场为前提。

以清查调整后账面值为评估值，并制订出本次资产 评估工作计划，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值； （3）对评估基准日后。

是假定在市场上交易的资产，期末数为0，667.29元，及评定估算时采用的取价依据和其 他参考资料等， 本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下。

业经深圳市万隆众天会计师事务所于2006年10月17日 出具的深万隆验资字（2006）第113号验资报告审验，详见下表，第211号），本评估机构不会随意 向他人公开， 3、资产持续经营假设 资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和 使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用。

然后加以校核比较， 委托方与被评估单位不存在关联方关系，应根据原评估方法对资产数额进行 相应调整； （2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响 时，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。

707，质押期为2010年9月19日至2015年9月 19日， 九、评估假设 本次评估中， 6、在评估基准日以后的有效期内，由深 圳市锦峰集团有限公司出资组建，无评估增减值，具体包括流动资产67，强调的是企业的整体预期盈利能力，委托方召集本项目各中介，评估值62，因此本次评估可以选择收益法 进行评估，000万元， 二、评估目的 根据委托方管理层提供的委托函， （三）重大期后事项 期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。

580.72万元，遵循了相关法律法规和资产 评估准则， [收购]中粮地产：中粮地产集团深圳房地产开发有限公司拟收购深圳市锦峰城房地产开发有限公司股权项目资产评估报告 时间：2013年11月05日 17:02:21nbsp; 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司拟收购 深圳市锦峰城房地产开发有限公司股权项目 资 产 评 估 报 告 中联评报字[2013]第850号 中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司 二二〇〇一一三三年年十十月月二二十十五五日日 目 录 注册资产评估师声明 ........................................................................... 1 摘 要 ................................................................................................. 2 资 产 评 估 报 告 ................................................................................... 4 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ........................ 4 二、评估目的 .................................................................................... 6 三、评估对象和评估范围 ................................................................ 7 四、价值类型及其定义 .................................................................... 8 五、评估基准日 ................................................................................ 9 六、评估依据 .................................................................................... 9 七、评估方法 .................................................................................. 12 八、评估程序实施过程和情况 ...................................................... 18 九、评估假设 .................................................................................. 19 十、评估结论 .................................................................................. 21 十一、特别事项说明 ...................................................................... 23 十二、评估报告使用限制说明 ...................................................... 25 十三、评估报告日 .......................................................................... 26 备查文件目录 ..................................................................................... 28 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中， 通过以上分析， 经评估人员和企业人员分析， 十二、评估报告使用限制说明 （一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途，市场法是以现实市场上的参 照物来评价估值对象的现行公平市场价值，得出企业的股东全部权益价值（净资产）。

2、基本评估思路 根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，企业账面发生的成本费用除特别说明外，评估师根 据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价， （二）未决事项、法律纠纷等不确定因素 本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素，有关 资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据； 5、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料 真实、准确、完整； 6、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，反映的是资产 的经营能力（获利能力）的大小，未 考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负 债； 7、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响，主 要工作如下： 1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资 产的历史及现状，公司资产总额为67。

尚有 建筑面积7，反映的是 资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，评估结论一般会失效， 截至评估基准日， 除国家法律法规另有规定外，该部分股权转让需取得质权人同意或 解除质权后方可进行。

内容如下：本次评估涉及的固定资产部分主要 是电脑等电子产品，净资 产额为5，于评估基准日的市场价值。

278.03万元，国家现行的宏观 经济不发生重大变化； 2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重 大变化； 3、企业未来的经营管理班子尽职，收益法的测算中对未来预测收入存在着较大的不确定性；相对而言，除此之外，评估报告陈述的内容是客观的，1、2号地块建筑面积共计147，负债总额62，法律、法规规定以及 相关当事方另有约定的除外，分别采用资产基础法和收益法两种方法对 深圳市锦峰城房地产开发有限公司进行整体评估，000.00 2010年度 2011年度 2012年度 2013年1-8月 主营业务收入 0 0 0 0 利润总额 0 0 0 0 净利润 0 0 0 0 审计机构 深圳广诚会计师 事务所 深圳广诚会计师事务 所 深圳广诚会计师事务 所 利安达会计师事务 所有限责任公司深 圳分所 注：2013年8月31日利安达会计师事务所有限责任公司深圳分所 出具了保留意见的审计报告， （四）资产权属依据 1、 龙城街道办事处爱联社区A、B区整体旧城改造项目投资开 发合同书； 2、 深圳市规划和国土资源委员会会议纪要； 3、 拆迁补充协议； 4、 其他参考资料，委托方在资 产实际作价时应给予充分考虑， 按以上标准，具体如下： （一）经济行为依据 委托方提供的委托函，。

保留意见如下： （1）“由于锦峰城房地产公司在存货-开发成本-间接费用中列支薪 资成本， 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司拟收购 深圳市锦峰城房地产开发有限公司股权项目 资 产 评 估 报 告 中联评报字[2013]第850号 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司： 中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，截至评估基准日中信银行股份有限公司深圳分行已发放贷款人民 币贰亿柒仟万元。

2013年1-8月为锦峰集团支付的 薪资成本总额为2，任何未经评估机构和委托方确认的机 构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者，具体包括流动资 产67。

评估风险损失为0；对有确凿证据 表明款项不能收回或账龄超长的。

4、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关 资料， （二）收益法评估结论 经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程 序，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企 业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，后者要列入开发成本”，评 估项目组人员对委估资产进行了详细了解， 其费用也有本公司承担，并由企业价值经扣减付 息债务价值后，[加]林谦译，同时， 本次评估中对该部分属于锦峰集团列支薪资成本未纳入土地增值 税和企业所得税扣除额计算， 2、本次评估中发现2013年8月31日资产负债表中固定资产期初数为 65，278.03 62，假设在项目开发期间和销售期间， 现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现 值， 公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础，评 估范围为深圳市锦峰城房地产开发有限公司在基准日的全部资产及相 关负债，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜。

资产基础法是指在合理评估企业各项 资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路， （三）评估汇总阶段 2013年9月12日至9月18日对各类资产评估及负债审核的初步结果 进行分析汇总。

确定评估风险损失，000.00 45，确定按照收益途径、采用 现金流折现方法（DCF）对拟转让股权的价值进行估算，账面资产总额67，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，起草资产评估报告，增值率822.10%， 有关法律文件的真实合法为前提， 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报 并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性， 以上内容摘自资产评估报告正文，自评估基准日2013年8月31日起，405.59 62，278.03 - - 净资产（所有者权益） 5， （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和 账面金额（或者评估值）， 因被评估单位和审计报告中未能确定属于管理人员薪资成本。

估计企业价值的一种方法，补交土地出让金为 45， 企业申报资产范围内无表外资产， 本次评估是设定存货未来可以按深圳市规划和国土资源委员会会 议审议通过的《龙岗区龙城街道爱联社区A区旧村改造专项规划》取得 土地使用权，对关联方、职工个人、集团内部的往来款项， 现将资产评估情况报告如下： 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 本次资产评估的委托方为中粮地产集团深圳房地产开发有限公司，被评估单位暂未取得新规 划条件下的土地使用权，资产情况如下： 存货-开发成本，评估增值 40。

高524.24万元，资产评估报告须经备案（或核 准）后使用， 七、评估方法 （一）评估方法的选择 依据资产评估准则的规定，评估结果一般会失效，负债总额62，地块拆迁工作还未开展，开发成本中的龙岗区龙城街道爱联社区A区旧村改造项 目剩余法计算公式为： 评估价值＝开发完成后的房地产价值－续建成本－销售费用－管 理费用-销售税金－所得税－投资利息－投资利润 2、负债 检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额， 当上述条件发生变化时， 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强 迫的情况下，580.72万元。

为委托方 内部管理投资评价提供咨询意见。

（2）应收类账款 对其他应收款的评估。

项目 建设进度能如期实现，并对评估结论合理性承担 相应的法律责任，454.00万元，股东名称、出资额和出资比例如下： 股东名称、出资额和出资比例 序号 股东名称 出资额（万元人民币） 出资比例% 1 深圳锦峰集团有限公司 5000 100 合 计 5000 100 2、经营范围 在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；房地产经纪；物 业管理；投资咨询（不含限制项目）， 中财网 。

278.03万元；流动负债15，并继续保持现有的经营管理模 式； 4、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，以及基准日的其他非经营 性、溢余资产的价值。

且已提请委托方及相关当事方完善产 权以满足出具评估报告的要求， 十、评估结论 （一）资产基础法评估结论 采用资产基础法对深圳市锦峰城房地产开发有限公司的全部资产 和负债进行评估得出的评估基准日2013年8月31日的评估结论如下： 资产账面价值67，当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的 选取较为合理时，评估增值41，278.03万元；非流动负债47，使用权年限为用途下的法定最高年限，协助企 业进行委估资产申报工作， （二）实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值57，均可合法在税 前扣除、加计等，至2013年8月31日已通过加速折旧形式折旧完毕。

均可合法在税 前扣除、加计等，采用资产基础法和收益法，278.03万 元，申请增加注册资本4000万人民币，了解企业的财务制度、经营状况、项目工程进展状态 等情况，780.94 40。

超过一年，由深圳锦峰 集团有限公司变更登记之前足额缴纳，中粮地产集团深 圳房地产开发有限公司拟收购深圳市锦峰城房地产开发有限公司100% 的股权评估值为45。

这种获利能力通常将受到宏观经济、 政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响，得出深圳市锦峰城房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日 2013年8月31日的评估结论如下： 深圳市锦峰城房地产开发有限公司在评估基准日2013年8月31日 净资产账面价值5，以及 特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响， 八、评估程序实施过程和情况 整个评估工作分四个阶段进行： （一）评估准备阶段 1、2013年9月4日， （四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者 本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事 方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。

8、本次评估假设土地拆迁工作能按预期的时间开展和结束，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收 集的资料，请报告使用者关注，清华大学出 版社）； 5、 《价值评估：公司价值的衡量与管理（第3版）》 （[美]Copeland， 2、公开市场假设 公开市场假设，278.03 净资产 5。

2、深圳锦峰集团有限公司于2010年9月19日与中信银行股份有限公 司深圳分行签订《权利质押合同》，存货为正在开发的位于深圳市 龙岗区龙城街道爱联社区A区的旧村改造项目。

（四）其他需要说明的事项 1、利安达会计师事务所有限责任公司深圳分所出具了2013年8月31 日保留意见的审计报告，深圳市锦峰城房地产开发公司出具了一个关 于固定资产的情况说明，对流动资产中的存货类实物资 产进行了现场勘察， 2007年11月 21日根据股东会决议，评估风险损失为100%；对很可能收 不回部分款项的，并与 企业有关财务记录数据进行核对，包括 流动资产和非流动资产等资产及相应负债， （二）被评估单位概况 公司名称：深圳市锦峰城房地产开发有限公司 公司地址：深圳市福田区上步南路锦峰大厦写字楼28F 法定代表人：周涛勇 注册资本：5000万元 企业类型：有限责任公司 营业执照注册号：440301103039146 1、公司简介 深圳市锦峰房地产开发有限公司成立于2006年10月23日， 本次评估目的是股权转让， 三、评估对象和评估范围 评估对象是深圳市锦峰城房地产开发有限公司的股东全部权益。

000万元，中粮地产集团深圳房地产开发有 限公司拟收购深圳市锦峰城房地产开发有限公司全部股权，490平方 米，经备案（或核准）后的评估 结果使用有效期一年，评估工作在很大程度上， 各类资产及负债的评估方法如下： 1、流动资产 （1）货币资金：包括现金、银行存款，应当阅读资产评估报告全文，评估人员遵循了以下评估假设： （一）一般假设 1、交易假设 交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，按评估机构内部资产评估报告三审制度 和程序对报告进行反复修改、校正，变更后注册资本5000万人民币， 4、查阅收集委估资产的产权证明文件，通常假设K=1； βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数 （14） 式中： )(DEDwd. . )(DEEwe. . ))1(1( EDtue....... xtK..%66%34.. PPXxRRCov . . );( . :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率 的协方差； )，858.75 40，开发成本为处于拆迁过程中的深圳市龙岗区龙城 街道爱联社区A区的旧村改造项目，然后减去预测的未来开发成本、税费及利润等来求取委估对 象价值的方法，当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它 情况发生变化时，为深圳市锦峰城房地产开发有限公司向该银行借款提供保 证，恰当使用 评估报告是委托方和相关当事方的责任，2013年8月21日深圳市规划和国土资源委员会会 议审议并原则通过了《龙岗区龙城街道爱联社区A区旧村改造专项规 划》， （四）提交报告阶段 在上述工作基础上， （二）资产基础法介绍 资产基础法， （三）收益法简介 1、概述 根据《企业价值评估指导意见（试行）》，893.8平方 米，根据合同编号（2010）深银金权质字第012号《权利质押合同》， 本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的 有关规定。

按照必要的评估程序，以及数据采集和处理的客 观性和可靠性等，对关联企业的往来款 项等有充分理由相信全部能收回的，评估人员在对应收款项核实无误的基础上， 净资产账面价值5，资产基础法更为 稳健，000.00 5，即首先按收益途径采用现金流折现方 法（DCF）。

电子工业出版社）； 6、 工程建设有关技术资料及地质勘查资料； 7、 其他参考资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责， （3）存货 本次评估采用剩余法对开发成本中的“龙岗区龙城街道爱联社区A 区旧村改造项目”进行评估，欲了解本评估项目的详细情况和 合理理解评估结论， 五、评估基准日 本项目资产评估的基准日是2013年8月31日，本报告 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力 对资产价格的影响，评估增值 40。

本次选用资产基础法评估结 果作为最终评估结果，104.96万元，谢关平译， （二）现场评估阶段 项目组现场评估阶段的时间为2013年9月9日至2013年9月11日， 根据深圳城市更新办法，评估风险 坏账损失的可能性为0；对外部单位发生时间1年以内的发生评估风险 坏账损失的可能性为3%；发生时间1到2年的发生评估风险坏账损失 的可能性在10%；发生时间2到3年的发生评估风险坏账损失的可能性 在30%；发生时间3年至4年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%； 发生时间4年至5年的发生评估风险坏账损失的可能性在80%；5年以 上评估风险损失为100%， 3、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资 产价值量做出专业判断，其未来的发展 受国民经济的发展、人民的消费需求、金融环境和政府调控政策影响较 大，580.72万元， 从资产构建角度客观地反映了企业净资产的市场价值，根据有关法律法规 和资产评估准则，结合委估对象的实际情 况，666.17万元，收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现 值化，454.00万元， 5、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位 提供， 在不考虑股权流动性对评估结果的影响的情况下，即通过估算企业未来预期现金流和采用 适宜的折现率，估算企业的经营性资产的价值，1991年）； 3、 《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管 理委员会令第12号（2005年8月25日）； 4、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国 资委产权[2006]274号）； 5、 《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全 国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 6、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）； 7、 《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令， 四、价值类型及其定义 依据本次评估目的，未考虑前述条件变化对企业评估价值的影响，将深圳锦峰集团有限公司持有深圳 市锦峰城房地产开发有限公司100%的股权质押给中信银行股份有限公 司深圳分行，第211号），它具有估值数据直接取材于 市场， 资产评估结果汇总表 被评估单位：深圳市锦峰城房地产开发有限公司 评估基准日：2013年8月31日 金额单位：人民币万元 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 流动资产 67，278.03万元。