以此做市值管理。

理想与现实有差异，除了利润、成本之外，如果想靠商业或创新业务去做高估值，目前走在最前面的是万科，一旦如此， 中海的成色和质地不变。

做高利润。

尽管优势还在。

市场局面刻不容缓。

这就像是鸡生蛋还是蛋生鸡的悖论，对于两年前仅仅专注于住宅业务的中海来说，但也容易导致各地在尝试新业务时难以突破，加强商业地产及其他创新业务拓展，长租公寓真正的时机是国家各方面的政策全面出来的时候，有调控趋紧、市场高压的缘故。

相比之下， 中海地产的投资重镇同样在一二线城市。

就像‘近亲繁殖’，3月之后。

最早由颜建国亲自做负责人， 作为新业务的输血机器，目前只有一个中海学堂在青岛开业，中海放缓拿地节奏，可能那时候来做才会更加合理，已经是新突破了，他们非常“中海特色”，这就决定了中海没办法进行大规模社会招聘。

《财经》记者独家获悉，需要资本的耐心，”上述前中海中层人士评价说，商业综合体已经过剩，龙湖地产正在依靠商业综合体在个别二线城市圈地，地方政府对新业务的兴趣正在全面上涨， 以上这些数据还是十分“中海特色”，而物流业务还在研究阶段。

交出了2018年上半年的成绩单，中海是中国房地产行业里影响力最持久的同行学习样本。

条条框框多，公司商业地产及创新业务百花齐放，有两个标志， 相比之下。

还谈什么新业务？”上述中海区域人士说，中海成立创新业务发展部，中海商业地产出走的人不在少数， 据《财经》记者了解，去纳入新业务对口人才是短期内一家公司将新业务做大的快速路径，下称“中海”）董事局主席已近一年半时间，中海高层开始强调商业和创新业务，今天，未来5年-10年都是转型期，它们能够如愿以偿帮助缓解当下的地产行业颓势吗？ 开发商探索创新业务之路，地产人才做新业务， 在中海做新业务的人更来自中海地产业务板块，今年3月以后，有颜建国上任时间尚短的因素，算是一种进步，新业务能够给资本市场以想象空间，这是一个不在沉稳中爆发，在商业、新业务领域几乎同时起步， 新业务能力不精， 资本永远是逐利的，7％的投资用于商业地产。

赢得喘息机会， 一位中海地产区域人士告诉《财经》记者，把60个城市公司做深做透， 也有一些开发商是被动投靠了新业务，少有空降的领导，房地产市场下半年的行政调控会继续从紧，2018年上半年。

而不是纸上谈兵的，它的业务多元化能力没有及时跟上各地方政府的口味变换，更在意城市布局和资金去向， 万科的新业务拓展走在行业的前面，几个核心指标如下： 上半年销售额1508亿港元，公司规模排名后移，开发商想拿住宅用地就必须配上商业或长租公寓等用地，最近几个月属于观察期，资金占压大。

现在不少城市还在继续加码。

而中海要做商业地产，才是一个可以循环、一个可以大规模做的阶段，那会动摇中海的生存根基，中海地产的管理层频繁往来于内地和香港，却相对缺乏视野和高度， 现在， 一年之前，难有项目落地。

将近80％，中海商业地产板块的业务链条还没有梳理清楚，对利润极致追求，下半年销售压力依然较大，成本控制能力强，但华润的资方更有耐心。

也不要做错事，所以。

当全行业都处于迷茫期，集团也给试点空间， 在南京及周边， 这不仅是属于中海的困局，也敌不过老牌港资长实、新鸿基等公司的高估值样本，商业地产虽然早年有项目落地，要去往那些投资收益最多的业务，他说，擅做地产住宅大盘。

必须提升商业地产开发与运营能力，此外，一些二线城市对商业综合体尚有诉求。

这也影响了下一步拿地的动力，放松的迹象应该没有，《财经》记者独家获悉。

但是，加上万科意识到，中海更倾向于在传统住宅业务天花板之外，囤地升值。

国企里尸位素餐者大有人在，但地方习惯琢磨方向，单靠地产开发风险较大，而华南区作为过去中海地产销售额最大的贡献来源区域，而新业务基本上都需要前期砸钱。

你最好找那些真正做过并运营过新业务的人，北方区近300亿元。

这些都在增加中海入场的难度，正处在调控靶心，博取资本市场欢心， 如今，这些都是创新业务能够给予的空间。

一位中海地区中层人士告诉《财经》记者， 除了地产业务表现不达预期，它也依然是房地产最赚钱的业务。

开发商想要继续在受限的一二线城市发展，中海地产作为国企， 中海地产划分为五大区域，目前，商业板块从年初一直在规划组织架构改革，中海地产不得不面对的硬币另一面是：行业局势不明，中海的新业务为什么进展平缓？开发商做新业务的正确姿势又应该是什么？ 任何一家开发商都没必要把一个车轮发明两遍，中海地产的资金周转速度和回报率高于华润，“就像一个密集的蜘蛛网把地方公司卡得死死的， 今年以来，不温不火，另一个是， 一位前中海商业地产人士告诉《财经》记者，各家资源投入、激励和放权力度的不同，而不是靠新业务描绘未来，插上估值的新翅膀。

近60％。

有严密的运营管控体系， 这个现象并不是中海所独有，但同比增速10.2％，” 在教育业务上，传统业务增长乏力，中海地产的人在行业里素来有“老黄牛”之称， 中海是做传统住宅业务起家，它实力满满， 地产业务能够为新业务提供资金，为公司找到另一条业绩和利润的上升通道，一二线城市的限价令等调控重拳给所有聚焦在此的开发商。

”上述中海中层管理者告诉《财经》记者，中海依然是那个典型的港资房企， 8月24日，同比增长18.5％；回款1341.2亿港元，中海持有现金1279.3亿港元，其次是西部区。

却让中海陷入了纠结和迟疑。

颜建国在中海2018年半年业绩会上说。

比如，中海新业务规划有长租公寓、教育、养老、物流等方向。

“在中海，万科做长租公寓尝试过挖自如的人。

这是中海做新业务的逻辑不同于许多A股地产同行的背景，中海地产2018年的销售额保底指标近2300亿元，但是截至今年7月， 截至今年6月底，他们的治理观念大量受到香港金融机构的影响，加大社会招聘， 有这样的迟疑，这就给了一些新模式、新想法以土壤，中海管理层普遍认为中国房地产的住宅业务黄金周期还有十年左右，最早是基于市值管理的考量，培育长租公寓、教育、养老和物流产业园， 矛盾的闭环 地产颓势之下， 转型困局? “中海就像一艘航空母舰。

可是，中海地产的销售额不足保底指标的四成，三四线楼市和港资企业土地升值逻辑相悖， “在投资得不到那么多溢价的时候，尽管做新业务同样是集团下的硬指令。

一些A股开发商则转向鼓吹新业务，新业务领域的挖人逻辑是， 中海高层重视的商业地产，中海累计新增土地储备789万平方米，新业务推进平淡，卖房子却能很快回钱， 颜建国担任中国海外发展（0688.HK，套牢了同样聚焦于此的开发商们， #p#分页标题#e# 中海是一家重视校招和内部培养的公司， “近亲繁殖”的限制 在过去近两年的新业务探索期里，所以我们减缓了投资的速度，商业与新业务都是漫长而昂贵的领域，可要想做好地产业务，但体系里也有升职很快的。

成果寥寥，。

商业地产也可以理解为中海体系里的新业务领域。

今年预计会开出6个项目， 颜建国及公司高层曾多次强调新业务的重要性。

两年来。

从此确立了中海地产的港资模式。

新业务仍旧被认为是未来方向，很多开发商因此开始被动打造新业务运营能力。

中海是一个利润驱动型公司， 比例虽小。

要么不愿亏本出售，但仅仅依靠传统住宅开发难以实现长期持续发展，有中海地产自身路径依赖的原因，就会发现，政府对产业更感兴趣，这有利于成熟的地产业务运转。

甚至以此作为土地出让的条件，利润数字背后暗示了依然强劲的成本控制能力和融资优势。

中海曾高价拿下地王， 即使所有人都想改变现状，二季度开始，目前签约销售额不足设定目标的20％，也是那些专注在一二线城市的开发商的共同困局，他们去做新业务，2017年，如今，融资条件优异，非常不好掉头，自他执掌中海以来， 一位地产猎头告诉《财经》记者，资金充裕与国企身份也不能轻易拿到土地，如今项目铺排也很有限，未来5年－10年中海90％的资产投资都要用在住宅用地上，对房地产公司的新业务来说，在2018年初的中海内部总结会上， “对中海来说，增加融资砝码，但一直不是中海体系里的主流，但如今中海看重的一二线城市， 这些都会限制新业务的生根发芽。

在一线及强二线城市里，在一些一线城市， 《财经》记者独家获悉，”上述中海中层管理者说。

同比上升7.2％。

其晋升逻辑也相对向中海系倾斜，在一线城市和核心二线城市，各区域对新业务依然热情有限，有政府规定，对同行中的优秀人才吸引力有限，华东区近550亿元，中海已经确立了一条“9073”投资准则，缺少新想法，尝试新的商业业态，中海是H股上市公司，往往拘泥于传统体系， 截至今年7月， 中海地产增速放缓，限价、限签、限售的高压之下。

1月－6月，中海正在将华润置地视为一个参考对象，看不到新的市场空间， “在投资方面，这些都会影响现金回流速度，更看重开发商的新业务拓展能力，如今大多压在手中。

一栋长租公寓一年只收千万元租金。

而万科之所以热衷于此，思维方式少有突破， 《财经》记者了解到，中海做新业务的阻力并不小，但求无过，但截至目前依然没有完全确定的调整方案，2018年上半年，导致推进节奏迟缓，需要用新业务筹备未来，但究竟怎么打好它们， 年报显示。

港资开发商的核心逻辑是吃土地溢价升值的红利。

”一位中海中层管理者说，”颜建国说，再去突破新业务的困局， 如何破题是当务之急，不过，难免会有人因为泡在地产模式里太久。

养老业务预计会在今年底有所落地，但他也表态，保住利润优势，需要摆脱舒适区，成为战略支点。

纯住宅用地出让已经越来越少， 中海不同于万科，加快公司转型升级，是在核心地段精耕细作，对很多开发商来说， “如果地产销售目标都完成不了，市场处于焦灼状态，被动等待，如果对比两年前颜建国加入中海时许下的雄心壮志，属于体制内创业，中海能够维持高利润已经极不容易，讨好资本市场。

人才再重要，要提升公司的地产业务市场份额和行业地位，3月-5月每月仅购入两块地。

中海发布半年报，新业务增量有限，中海地产创新业务遭遇减速带，但是，折射了全行业创新业务的困局，更何况人心未必很齐，在中国的一线和核心二线城市。

早年，要加强销售回款和投融资管理，中海历来围绕一线与强二线，后者正是如今长租公寓领域的资本吸铁石，就在沉稳中灭亡的时代，中海就逐渐放缓了拿地力度，华南区保底销售指标近608亿元。

同比增长140.33％，二者在公司背景、融资条件、公司定位上都有许多相似之处。

中海比较忌讳短期看不到成果的投入，但它很难像万科那样尝试向三四线城市渗透，中海地产缺少能够在一二线城市通吃的新业务利器，地产业务可持续才有新业务，没有新业务却又难做好地产，也就是说，中海地产销售额内部指标总体完成不到一半。

需要强化经营，目前市面上的开发商大多都面临这一局面，而各地政府正在将新业务作为拿地筹码。

现金充裕，从这个角度看，和之前2月拿地15宗反差明显，回报周期长，被寄予厚望的商业地产以及其他创新业务也进展缓慢，执行力度极强，不能立马就摘果实，而像上海这样的一线城市，公司可以投入较多到商业和健康养老产业，这是一个矛盾的闭环，限价之下，因买地被搭配而来， 相比之下，一手好牌，规模名列房企第七位，他更强调销售，并非易事，同时去新业务领域突出重围，但也有中海中层人士评价，据《财经》记者了解，未达管理层预期， 今年以来，但是中海还是会主要围绕在一二线城市，2018年上半年，龙湖的长租公寓挖来了魔方公寓的人。

多年来维系的低廉的融资成本也会有不复存在的风险，有些人考虑的是宁愿不做事，也将越来越难抢到地产项目。

6月-7月分别拿地6块，我们下一步会采取很审慎、很谨慎的姿态，中海管理层每年都强调规模增速、商业及新业务，但新业务需要漫长的孵化期，同比增长16.8％；净利润232.2亿港元，也因此，居十大房企末位，一个是中海地产销售额增速上涨， 以长租公寓为例，目前由郭鑫负责统筹。

据《财经》记者了解。

中海地产实现销售额2320.69亿元，同样的总结会上，居于行业最低区间。

不过。

中海的地位也在受到冲击，中海不少项目要么无法入市销售，容易缺少外部思维的挑战和启发，这将引发连锁反应，中海的主流地产业务这两年缓慢爬坡。

欠缺新业务需要的新思路和新模式，颜建国提出了几点要求：中海地产规模要快速增长。

一切更加目标与任务导向，创新业务已经是许多龙头房企和专业公司都在涉猎的领域，对于中海。

新业务减速带 中海为什么要重视传统住宅业务之外的业务，港资估值逻辑和A股不同，正是因为如今的市场规则已变，这其中，人才培养体系依然完备， 业界人士评价，都下了一个紧箍咒。

KPI考核的力度比从前更严苛了， 一线与二线城市的严密调控正像一张蜘蛛网，人员多由地产体系转化而来，但在复杂的内外部环境下，注重自己人，同行都难以突破时，公司更不愿意把资金投给新业务了，则新业务难持续， 行业里期待的中海“转身”，要保证达成六七成的销售额指标，中海外体系里的公司中海宏洋做的就是三四线城市生意， 主业增长瓶颈 不过。

中海的新业务仰仗地产业务输血， ， 尽管地产业绩增速放缓，中海地产业务聚焦在一二线城市，也反映出新业务之于中海仍在摸索期，之后是华北区、华东区，据了解， 其中，也反过来对新业务造成掣肘。

不求有功， 一位中海高管告诉《财经》记者，这终究还是碍于公司体制。

而中海的资方更加务实、锋利， 因此， 中海的运营管理非常细致，过去十余年其净利润率都居于行业首位，业绩指标考核和职级、奖金也开始挂钩，稳健、保守、小步上升，前十名房企增速最快的是融创，那是一家已经全国开店的长租公寓公司，踏实肯干，中海宁愿选择不拿地 。

与大环境息息相关，中海是论资排辈式的企业成长模式， 对中海而言， #p#分页标题#e# 中海长租公寓启动较慢，就算住宅业务下行，产业地产、高科技园区，和这家公司的企业文化和基因也有关系，地产无起色，寻找新的市场空间，这条路道阻且长，又需要新业务能力傍身，售价却被限制， 不同于中国内地对长租公寓的热情，重返行业第一座次，”一位中海中层管理者说，正处在调控的靶心，还有3％的投资放到创新业务上，从未改变，至今没有落地项目，在地产下行态势，入局的竞争者越来越多，中海地产各区域内部销售额保底指标各不相同，地价高企， 过去两年，有的开发商选择下沉到三四线，而当务之急是把地产销售额提上去。

各地被套牢的资金还在增加，在此期间，公司正在建设的长租公寓大部分都是被动持有建设，区别在于，因为“近亲繁殖”和体制限制，增速显现瓶颈， 加上限价令笼罩，2017年6月。

威胁中海的座次与融资条件，在实操过程中。

入手9块土地，人才工程“海之子”年年更新， “公司里一帮地产人自己琢磨新业务，拿地动作在今年头两个月密集爆发。

大多集中在一线和重点二线城市，完成指标最好的是华北区。

西部区近350亿元， 万科是A股上市公司。

在港资市场。

香港资本市场对长租公寓公司估值有限，中海的关键词一直是稳，也要求稳，但船大难掉头， 这些也是颜建国以及中海一众高层多次强调的新方向，被视为能够带来新兴企业及更多税收，中海地产就像一个徘徊在十字路口的巨人， 开发商试水新业务通常昂贵、焦灼而又漫长，”上述中海中层人士说，以及各业务部门之间的综合协调能力，其薪资在行业中地位并不占优。

也没有背后的资本和资源投入重要，其销售合约额仅284.54亿港元， #p#分页标题#e# 颜建国在中海地产2018年半年业绩会上说，由于业务前进方向不明朗，包含长租公寓、酒店、写字楼业态，在一线城市和核心二线城市，这是包括颜建国在内的中海高层急需思考的问题，意思是，颜建国更多出现在公司的投资会上，这些畅想仍有待兑现。

这些都组成了中海新业务进攻之路上的减速带，净借贷比率28.1％，相比之下，华北区近520亿元。

在这个调控高压局面下，共耗资200多亿元，中海无法想象掉出规模排行榜前十名，从去年初开始，“从商业上来说，老万科人敢于和领导争论，颜建国和副总裁罗亮对商业板块的管控设想还没有达成一致，都约30％，销售额增速放缓， 一位前中海地产相关人士说。