近段时间，受社保新政、中美贸易摩擦等多重因素影响，市场走势疲弱，恒生指数大幅回调。今年上半年表现强势的物业板块，也受压下挫。

关于社保新政，业界聚焦的是，一旦该政策严格执行，企业的用人成本将大幅增加。这对于物业、餐饮等劳动密集型企业而言，将会是沉重的负担，企业利润空间将受影响。

虽然社保新政对物业行业影响较大，但针对不同企业，还应具体分析。如今以彩生活(01778)为代表的部分企业不断进行科技创新，向互联网平台化企业转型，对人力的依赖正在减弱。

智通财经注意到，自今年7月20日社保新政消息发布至今，物业板块整体大幅回调，多只个股已经充分反映社保新政将带来的负面影响，估值处于底部区间。

尤其是于9月10日再次被调入港股通(深)名单的物业龙头股彩生活，目前动态PE远低于同业公司，估值有望逐渐得到修复。

(数据来源：Wind)

每平米成本业内最少，受社保新政影响较小

近日引起广泛热议的社保新政意味着从2019年1月1日起，社保交由税务部门统一征收。这一新政的执行或对物业行业有较大负面影响，但相对而言，彩生活或是行业内受影响较小的公司。

从多家机构统计的数据来看，彩生活的百万平米用工数行业最少。也就是说，彩生活的基础物业管理效率行业内最高，每平米成本业内最少。

根据中信建投房地产行业研究团队出具的报告显示，智能化的投入，使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用，扩大了管理半径，因此，百强企业人均在管面积2017年提升12.5%至5913平方米。

其中，除中海物业低于百强物业的平均水平，其他公司人均在管面积均超过5000平方米，百万平方米用工数近年来呈现下降趋势，其中彩生活百万平方米只需要160人(收购万象美之前，该数据仅为132人)，相当于人均在管面积超6250平方米，行业内排名首位。

今后随着彩生活向互联网平台转型的步伐加快，这一数据或将继续下降。人力成本减少，客户满意度还能维持在行业前列。根据中指院的统计，目前彩生活的业主满意度排在行业第六，而前五名均为有品牌地产背景的物业公司。彩生活作为定位于独立第三方的社区服务企业，能够较好的平衡成本与服务质量及业主满意度，在市场化的环境下展现了极强的生存能力。

值得一提的是，目前彩生活的员工结构也有效降低了社保新政带来的冲击。近年来，百强企业持续增加外包项目比例，有效管控成本，保障盈利空间。根据中指院的数据，从外包人员占比来看，2017 年，百强企业外包员工总数为46.92 万人，同比增长 18.07%，外包员工占一线员工的38.33%。

相比之下，目前彩生活的员工逾53608人，其中，自管员工约1.3万人，外包员工约4.1万人。

以此来看，彩生活的外包比例远高于同业公司，有效降低刚性成本。同时，外包商业务竞争激烈，也会尽力去优化员工成本，彩生活外包员工的成本也将不断降低。

根据上述分析，彩生活在员工成本上有很大的竞争优势。大摩在近期发布的关于社保新政对物业行业影响的报告也显示，预测2019年，彩生活的每平米成本(于自管面积内)将是业内最少的，仅为6.3元人民币/平米/每年，仅占最高位——绿城服务（02869）37.1元人民币/平米/每年的17%。同时，根据大摩的判断，如果按照社保新政严格执行，彩生活每平方米新增的成本也是行业内最少的。

大摩对物业公司2019年每平米成本(于自管面积内)的预测

社保新政实施后，大摩对物业公司每平米成本增长(于自管面积内)的预测

股价已经充分反映负面影响

受益于物业股有较强的防御性，上半年，彩生活逆市大涨，市值翻番。但是在社保新政的冲击下，数据显示，从7月20日至9月10日，彩生活已经大幅回调逾40%，已经处于历史估值底部。

(彩生活2016年12月至2018年9月的股价走势图 行情截图：富途证券)

根据大摩在9月5日发布的研报预测，社保新政的执行，将使物业公司的成本增加1%-10%，2019年的经营利润或将下降12%-50%。就最近的情况而言，大摩相信彩生活和绿城服务的股价已充分反映了不利因素的影响，而碧桂园服务（06098）以及中海物业（02669）还有较大偏差。

一旦负面影响消化完毕，基本面强劲的彩生活，或将再次迎来新一轮的估值修复。

尤其是从中报来看，彩生活业务结构转型成效显著，上半年增值业务的收入同比增长91.7%至2.1亿元，即使在万象美并表贡献大额物业管理利润的情况下，增值业务的分布溢利贡献占比依然达到35.8%，同比提升5.7个百分点。在增值业务的带动下，公司的利润继续得到加速释放。上半年，彩生活的收入约17.57亿元，同比大增135.3%;毛利约6.2亿元，同比增长82.5%;公司权益拥有人应占溢利同比大幅增加74.1%至约1.75亿。每股基本盈利同比增长40.6%至人民币14.2分。

社保新政有利于行业强者恒强

短期而言，社保新政将增加企业用人成本，压缩利润空间，从长远来看，则有利于物业行业的加速整合，集中度的提升。

正如许多中小房企在最近一轮史上最为严格的房地产调控政策之下被迫出局。反观物业行业，目前存在大量中小型未上市的物业公司，这些小公司相对于上市公司而言，不仅在社保规范性上差距较大，而且人力物力、融资渠道、现金流等方面也远不及后者。一旦社保新政来袭，这些小公司或是最先倒下的一批。

小公司出局，将给行业龙头加大市场份额的机会。以房地产行业为例，机构数据显示，2017年，房地产行业集中程度进一步提高，以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别达到了24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，其中前四大房地产开发企业金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。

而物业行业相关数据显示，截止2017年末，百强物业企业市场份额仅为32.42%，其中综合实力 TOP10 企业市场份额只有 11.06%。

相较于房地产行业，物业行业的集中度还有很大的提升空间。一旦社保新政实行，正是给了行业加速洗牌的机会。诸如彩生活等龙头物业公司将呈现强者恒强的发展趋势。