市场前期对地产销量继续下滑担忧较大。上周五（18年12月21日），中央经济工作会议正式闭幕。地产政策基调保持相对平稳，但主要边际改变为在坚持“房住不炒”的调控大原则下，实现因城施政、分类指导。

家电作为地产后周期行业，本轮地产调控带来的地产销售下行对家电的基本面存在一定的拖累。所以本轮地产政策后续变动，是否会对弱周期下的家电基本面和股价表现产生一定的边际拉动也成了市场较为关心的问题。

本轮地产销量下探幅度较小，但竣工延迟加剧家电需求下挫

在家电各品类中，空调和大厨电因为产品尚处快速普及周期，故而新增需求占比较高，受地产周期影响更为显著。而产品基本完成普及的冰洗和彩电需求则相对稳定。

比较中怡康口径空调/油烟机销量同比增速和商品房销售面积增速走势可以看出，总体走势一致程度较高，但空调和厨电需求各自的滞后期所有不同，厨电大约滞后地产销量2个季度，空调大约滞后4个季度。

但在本轮地产和家电需求周期中，2017Q3以来商品房销售面积基本同比走平，较前几轮地产周期底部来讲，下跌幅度较小，然而空调/厨电需求的同比下滑却较为显著。我们认为，造成这一分化的原因一方面可能来自经济增速下行对需求的压制；另一方面则是商品房竣工面积增速表现不佳。

政策调控大背景下，房企开发交房周期拉长，影响家电滞后需求释放。在地产调控不断收紧的大背景下，很多房地产企业面临资金紧张周转困难的局面，进一步的影响到工程建设，带来延期交房。所以虽然本轮地产周期中，销售面积表现较过往周期更好，但竣工面积同比增速下探幅度较大，影响和递延了商品房销售带来的新增需求的释放。

销量+竣工指标仍有压制，但下探风险同样有限

首先对于2019年地产销量来讲，一方面地产政策的“地方化”趋势将逐步产生结构微调对总量平衡的支撑；另一方面，在贸易争端和经济下行的大背景下，保持经济稳健增长仍是核心目标，地产走势下行风险会得到有效控制。预计同比小幅负增长，下探幅度可控。

其次，地产调控政策虽然大基调不变，但出现一定的边际宽松，12月12日，国家发展改革委印发的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》在一定程度上放宽了房企的融资政策，有望为其资金状况的改善带来帮助，支撑住房竣工面积指标的企稳，保障家电滞后需求的有效释放。

高基数下2019H1增长承压，厨电/照明边际弹性领先

2019年春节前需求整体平淡，春节前后可能迎来增速的再次下行。2018Q4至2019年春季，整体家电需求进入淡季，由于2018Q3地产和宏观的负面因素已经基本得到集中反映，如前文判断，地产因素未出现边际恶化，所以预计零售需求和企业基本面维持底部波动。

但随着2019年春季零售开启，空调2018H1良好需求和温和补库存带来出货端的高基数效应。预计2019H1家电销量同比增速仍有下行可能。企业层面也会根据当年的需求情况规划全年增长目标，制定经营策略，基本面存在进一步收缩的可能。而2019H2随着高基数效应缓解，增速有望环比小幅恢复。

若地产指标边际改善，厨电/照明板块弹性领先。一方面，地产政策的宽松预期对市场情绪有一定的提振，受地产因素压制的板块龙头估值有望部分修复；另一方面，一旦政策放松带来销量/竣工面积指标的实质性改善，地产影响较大的厨电/照明板块基本面弹性领先（空调也会有边际改善，但依旧受前期高基数以及库存周期压制）。

中长期看：空调厨电需求仍有空间，地产影响有望逐步淡化

空调厨电需求稳健成长依旧可期。从中长期成长空间来看，厨电和空调渗透率空间依旧充足，短期需求波动不改其长期增长动力。以日本为例，即使经历过地产崩盘和经济增长停滞，其空调需求依旧在中长期视角下依旧维持稳定复合增长；对比日本国内地产和经济增速虽有放缓，但依旧稳健，成长空间仍在；而对于厨电来讲，除烟灶的普及以外，洗碗机、微蒸烤等新兴品类延展将带来媲美空调的潜在空间。

地产周期影响有望逐步淡化。（1）随着总保有量的不断提升，空调厨电的存量市场逐步扩大，更新需求占比稳步提升，受地产周期的影响会逐步弱化；（2）中长期视角下，商品房销售告别快速扩张周期，下游的家电需求的周期性波动性预计也会有所减弱。

投资建议：

2018年以来，地产宏观因素压制下，板块基本面增速降档，叠加后期地产悲观预期，板块整体表现不佳。但如果政策的边际变化带来地产等外部因素的实际改善，厨电/照明等长期成长性依旧的公司，地产改善带来的短期弹性更大。有望迎来市场对其增长预期和估值的修复。顺政策周期布局，博弈弹性：欧普照明、三花智控、老板电器、华帝股份、九阳股份、新宝股份；

但一方面，现阶段市场整体预期依旧偏紧，低风险偏好趋势延续，龙头竞争格局良好、行业地位稳固，增长确定性强，优质资产的弹坑逻辑成立，且股息率、现金流、ROE等经营指标领先，估值均处于或接近历史底部，安全边际高。拥抱确定性：美的集团/小天鹅（中长期公司治理最优）、格力电器（估值最低）、青岛海尔（三大白中经营周期更优），苏泊尔（逆周期属性强，经营周期向上）。

周市场回顾

市场表现回顾：整体表现优于市场。本周沪深300指数-4.3%，家电板块整体-3.8%，行业表现优于大盘。其中白电整机（-4.0%）、黑电整机（-3.2%）、厨电与小家电（-3.7%）、照明（-3.4%）、家电零部件（-3.2%）。

风险因素

1.宏观经济不景气或加速下行给行业带来的系统性风险；

2.地产销量出现大幅度萎缩，影响行业新增需求，造成需求下降；

3.家电行业原材料价格大幅度上涨，造成企业成本压力上升，毛利率下降。